El ambicioso plan de Nueva York para los rascacielos de oficinas vacías
Nueva York afronta dos crisis: espacios de oficinas desocupados y una grave falta de viviendas asequibles. El plan «Office Conversions Accelerator» busca transformar rascacielos vacíos en residencias, cambiar normativas urbanísticas y ofrecer incentivos fiscales. ¿Será suficiente para recuperar Midtown y aliviar la crisis habitacional?
Rascacielos de Manhattan, algunos con plantas de oficinas vacías en proceso de reconversión.
Nueva York regula rascacielos de oficinas vacías con un plan pionero que busca transformar el skyline comercial y aliviar la crisis de vivienda que sufre la ciudad. ¿Cómo? Cambiando normas urbanísticas, ofreciendo incentivos fiscales y lanzando programas específicos para convertir oficinas abandonadas en hogares. Este artículo explica los detalles técnicos, los retos y lo que puede significar para la ciudad y para proyectos similares en otras metrópolis.
Contexto: la crisis de oficinas y la escasez de vivienda
Desde el estallido de la pandemia y los cambios laborales, la tasa de desocupación de oficinas en Manhattan ha alcanzado picos alrededor del 22 %, lo que se traduce en cientos de millones de pies cuadrados sin uso, tal y como detalla The New Yorker.
Al mismo tiempo, el mercado residencial neoyorquino está prácticamente saturado; la disponibilidad de apartamentos es del ~1,4 %, la más baja en décadas. Edificios antiguos, con estructuras obsoletas o zonificaciones pensadas para modelos anteriores (oficinas exclusivamente) han quedado muy relegados, según confirma el Ayuntamiento de Nueva York.
Qué propone el plan de Nueva York
El programa se llama Office Conversions Accelerator y está liderado por la administración de Eric Adams junto con el Department of City Planning. Su objetivo es facilitar la conversión de oficinas vacías o poco usadas en vivienda, incluyendo formatos diversos: apartamentos convencionales, vivienda compartida o residencias estudiantiles.
Uno de los grandes cambios es la modificación de la zonificación. Hasta ahora solo podían transformarse edificios anteriores a 1961 o 1977, pero el nuevo marco amplía la fecha límite hasta 1990. Esto abre la puerta a centenares de torres. También se permitirá el uso mixto en zonas donde antes solo se aceptaban oficinas o comercio.
A nivel económico, el plan activa un incentivo fiscal estatal conocido como 467-m, que otorga exenciones y beneficios fiscales a los propietarios que reconviertan sus inmuebles incluyendo un porcentaje de viviendas asequibles. La reducción de cargas tributarias busca atraer inversión privada para proyectos que, de otra forma, serían inviables, como destaca Stateline.
Un ejemplo paradigmático es la transformación de 5 Times Square, casi 1 millón de pies cuadrados de oficinas que se reconvertirán en hasta 1.250 viviendas, de las cuales 313 serán asequibles de forma permanente, según anunció la Gobernadora Kathy Hochul.
Retos técnicos, urbanísticos y sociales
La conversión de oficinas a viviendas no es sencilla. Muchos edificios tienen plantas demasiado profundas o sin suficiente luz natural, lo que complica la habitabilidad. Será necesario rediseñar sistemas de ventilación, accesos y redes de instalaciones, como advierte The New Yorker.
En el terreno normativo, aunque ya se ha modificado la ley estatal para flexibilizar la densidad permitida (FAR), todavía persisten barreras en comisiones de planificación y juntas comunitarias. También hay que conciliar el nuevo uso con la preservación patrimonial, como señala la propia Oficina de la Gobernadora.
Los costes suponen otro reto. En ocasiones, convertir resulta más caro que construir desde cero. De ahí la importancia de los incentivos fiscales. Y, finalmente, está la aceptación social: algunos barrios temen que la llegada de miles de viviendas altere el tráfico, los servicios públicos y la identidad de la zona.
Impacto esperado y lecciones para otras ciudades
El plan podría generar hasta 18.000 viviendas nuevas mediante conversiones en toda la ciudad, según estimaciones de la Gobernadora Hochul. Esto significaría no solo aliviar la presión sobre los precios del alquiler, sino también revitalizar barrios de oficinas que hoy parecen desiertos.
Reutilizar edificios existentes es, además, más sostenible que expandir la ciudad. Se aprovechan calles, transportes y servicios ya disponibles. El modelo está siendo observado por otras ciudades con el mismo problema: exceso de oficinas y falta de vivienda asequible. Londres, Chicago o París estudian medidas similares.
En España, debates como el de la conversión de locales en viviendas o la falta de vivienda asequible en grandes urbes conectan directamente con la experiencia neoyorquina.
Conclusión: ¿una transformación real en marcha?
El plan de Nueva York regula rascacielos de oficinas vacías y ya está en marcha con proyectos concretos como 5 Times Square. No es solo una promesa política, sino un intento real de dar respuesta a dos crisis urbanas simultáneas: oficinas desocupadas y falta de vivienda asequible.
El éxito dependerá de superar retos técnicos, garantizar financiación y lograr un equilibrio entre intereses públicos y privados. Si funciona, Nueva York no solo transformará su skyline: también marcará el camino para otras grandes urbes que buscan reconvertir sus torres vacías en hogares para miles de personas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el Office Conversions Accelerator?
Es un programa impulsado por el gobierno de la ciudad de Nueva York para facilitar la conversión de edificios de oficinas vacíos o poco usados en viviendas, mediante asistencia técnica, permisos, cambios de zonificación y coordinación entre agencias municipales.
¿Qué requisitos se exigen para las conversiones?
Se exige que los edificios sean anteriores a cierto año (hasta 1990 con la nueva normativa), que la zonificación lo permita o se modifique, y que parte de las viviendas resultantes sean asequibles. También deben cumplir con códigos de construcción y habitabilidad.
¿Qué incentivos fiscales ofrece Nueva York?
Exenciones fiscales como el programa 467-m, que premia a propietarios que incluyan un porcentaje de viviendas asequibles en las conversiones. Además, se han flexibilizado límites de densidad (FAR) para hacer viables los proyectos.
¿Cuándo comenzarán los trabajos de conversión?
Algunos proyectos ya están aprobados, como 5 Times Square. Otros requerirán meses o años de tramitación, estudios técnicos y financiación.
¿Puede este modelo aplicarse en España o América Latina?
Sí, aunque dependerá de la normativa urbanística y la voluntad política. Ciudades españolas ya exploran la conversión de locales a viviendas, un proceso con similitudes al neoyorquino.