Por qué las obras siempre se retrasan: realidad estructural del sector

Por qué las obras siempre se retrasan es una pregunta y un tema de conversación recurrente entre promotores, arquitectos, técnicos de obra y clientes. Más allá de la típica queja, se trata de una realidad estructural del sector que se repite una y otra vez, incluso en proyectos bien planificados.

La raíz del problema está en que, a diferencia de otros sectores industriales, la construcción no trabaja en procesos repetitivos ni entornos controlados, sino en condiciones únicas en cada obra: cada edificio es un prototipo singular, con retos irrepetibles.

Según el informe de McKinsey Reinventing construction: A route to higher productivity, el 90 % de los grandes proyectos de construcción del mundo se retrasan y el 98 % superan el presupuesto.

Cada obra es un prototipo, no una línea de producción

En construcción:

• Cada emplazamiento es distinto, con su propia logística y condicionantes urbanos o climáticos.
• La normativa varía por municipio y suele actualizarse durante la obra.
• La coordinación de agentes (promotor, dirección facultativa, constructora y subcontratas) es compleja.
• El acceso a materiales y mano de obra puede cambiar de una semana a otra.

Sin embargo, decir que la planificación es frágil sería injusto. De hecho, un buen project manager puede construir una planificación realista, bien secuenciada, con márgenes y mecanismos de control ajustados. Especialmente cuando se apuesta por una contratación por lotes u oficios especializados, en lugar de delegar toda la ejecución a un único contratista general.

Ahora bien, hay elementos que no se pueden controlar del todo. En obra nueva, el movimiento de tierras y la cimentación siempre conllevan incertidumbre geotécnica. Y en grandes rehabilitaciones, los vicios ocultos y elementos impredecibles (como grietas, instalaciones ocultas o refuerzos no documentados) pueden alterar el ritmo previsto en fases iniciales.

¿Por qué las obras siempre se retrasan? La respuesta está bajo tierra

Uno de los principales puntos críticos en obra nueva es la fase de cimentación y movimiento de tierras. Aunque se cuente con estudios previos, es frecuente encontrar:

• Suelos inestables o muy heterogéneos.
• Agua freática no prevista.
• Escombros enterrados u otros restos que obligan a cambiar la solución.

Estos imprevistos pueden modificar profundamente el calendario y la solución estructural de partida. Si el pilotaje, la losa o las zapatas se ven afectadas, todo el proceso posterior se reprograma.

Las penalizaciones existen, pero no protegen a todos por igual

A menudo se dice que “las penalizaciones no se ejecutan” o que “forman parte del negocio”. Esto no es del todo cierto.

En muchos casos, sí se ejecutan penalizaciones por retraso, pero la realidad es que acaban en procesos judiciales o de arbitraje, donde suelen enfrentarse pequeñas empresas o autónomos frente a grandes constructoras, y no siempre en igualdad de condiciones.

Es decir, el marco contractual existe, pero su aplicación efectiva puede ser muy desigual según el tamaño y poder de negociación de las partes implicadas.

El papel del project manager: puente entre diseño, ejecución y control

El project manager es una figura clave para reducir riesgos y ganar control desde el inicio. Trabaja directamente para el promotor, y su responsabilidad abarca tres variables fundamentales:

1. Coste.
2. Tiempo.
3. Calidad.

Además, su valor se multiplica cuando se opta por una contratación directa por oficios o lotes, seleccionando empresas especializadas para cada fase. Esto permite:

• Evitar sobrecostes derivados de márgenes acumulados por contratistas generales.
• Tener más transparencia y trazabilidad en costes y tiempos.
• Resolver incidencias en tiempo real, sin depender de una única estructura jerárquica.

El project manager actúa como nexo directo entre la dirección facultativa y los equipos de obra, y asegura que el proyecto avance con una visión unificada, evitando duplicidades, errores de coordinación y conflictos de intereses.

Industrialización: cuando la cimentación termina, la obra puede funcionar como un reloj

Una vez superada la fase crítica de cimentación, la construcción puede industrializarse con eficacia, siempre que el proyecto lo permita. Sistemas como el CLT (Cross Laminated Timber) o las casas contenedor suponen un cambio de paradigma, ya que:

• Aceleran los tiempos de ejecución.
• Reducen errores en obra.
• Mejoran la sostenibilidad del proceso.

Puedes conocer más sobre esta tecnología en nuestro artículo sobre CLT en construcción sostenible, una de las soluciones más prometedoras para edificación eficiente y con baja huella de carbono.

Además de mejorar plazos y control de obra, la industrialización permite avanzar hacia un modelo más sostenible, cumpliendo con estándares como Passive house, Breem o Leed.

Si quieres saber cómo impacta la industrialización en la huella ambiental, no te pierdas este análisis sobre cómo reducir la huella de carbono en construcción.

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