Zonas de desarrollo prioritario en Latinoamérica: claves para invertir e impulsar ciudades sostenibles

En un contexto de crecimiento urbano desigual y déficit habitacional creciente, las zonas de desarrollo prioritario se han consolidado como herramientas clave para transformar territorios y atraer inversión pública y privada. Países como México, Colombia, Chile, Perú, Brasil o Argentina implementan zonas especiales con incentivos fiscales, normativos y urbanísticos para detonar proyectos de vivienda, infraestructura o renovación urbana. En este artículo de Habitaro exploramos cómo funcionan, qué beneficios ofrecen y por qué representan una oportunidad real para invertir con impacto social positivo.

Se trata de áreas urbanas o periurbanas donde los gobiernos establecen condiciones especiales para incentivar proyectos de transformación urbana. Estas condiciones pueden incluir:

• Exenciones tributarias (como IVA, predial o impuestos a la renta);
• Trámites agilizados como licencias exprés;
• Mayores aprovechamientos urbanísticos (más altura o densidad);
• Subsidios para vivienda o infraestructura;
• Regulación específica para integración social.

Estas zonas tienen un fuerte respaldo en organismos como ONU-Hábitat o el Banco Interamericano de Desarrollo, que promueven su uso como instrumentos para la función social del suelo y el desarrollo urbano equitativo.

Ejemplos de zonas prioritarias en Latinoamérica

1. México: del programa ZEE al Corredor Interoceánico

México lanzó en 2016 las Zonas Económicas Especiales, como la de Puerto Chiapas o Coatzacoalcos, con exenciones fiscales, arancelarias y trámites simplificados. Aunque fueron canceladas en 2019, sus objetivos resurgieron con el Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec, que incluye 10 polos de desarrollo con beneficios fiscales similares. Estas zonas buscan conectar el Pacífico con el Golfo de México y atraer industrias limpias.

2. Colombia: renovación urbana y función social del suelo

La Ley 388 permite declarar Zonas de Desarrollo Prioritario en suelos vacantes con acceso a servicios. En Bogotá, la Operación Nuevo Bronx muestra cómo convertir zonas degradadas en polos de innovación social y cultural. Además, los macroproyectos como Ciudad Verde en Soacha fomentan la vivienda social a gran escala.

3. Chile: subsidios y exenciones en zonas de renovación

En Santiago, más de 50 mil viviendas fueron construidas gracias al Subsidio de Renovación Urbana y la exención del IVA para nuevas viviendas en zonas prioritarias. El programa DS19 actual promueve proyectos de integración social en polígonos urbanos bien conectados, donde empresas acceden a subsidios especiales y normativas más flexibles. Más info en minvu.cl.

4. Perú: Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (2021)

La Ley 31313 obliga a los municipios a definir zonas de desarrollo con prioridad habitacional, otorgando mayores parámetros urbanísticos e infraestructura básica prioritaria. En Lima, Barrios Altos y otras zonas están siendo preparadas para recibir inversiones mixtas con alto componente de vivienda social.

5. Argentina: distritos económicos y zonas de interés social

Buenos Aires ha impulsado distritos como el Tecnológico, Audiovisual o del Vino, ofreciendo exenciones fiscales del 100% hasta 2035. Estos espacios también promueven la construcción de vivienda con beneficios transferibles. Además, ciudades como Rosario o Mendoza aplican incentivos en zonas urbanas para atraer desarrollos integrados.

6. Brasil: zonas ZEIS y operaciones urbanas consorciadas

Brasil es referente con las Zonas Especiales de Interés Social (ZEIS), que permiten urbanizar favelas o usar suelo vacante para vivienda social. En São Paulo, Recife o Río, estas zonas combinan normativas flexibles, infraestructura pública e inversión privada. Un ejemplo destacado es la Operação Urbana Porto Maravilha en Río, que regeneró el área portuaria con capital mixto.

Incentivos fiscales y ventajas de las zonas prioritarias

• Seguridad jurídica y predictibilidad en marcos normativos especiales.
• Rendimientos más altos gracias a exenciones fiscales o incentivos públicos.
• Menores plazos de tramitación, claves para el retorno rápido.
• Impacto positivo medible en regeneración urbana o acceso a vivienda.

Si estás considerando invertir en vivienda en Latinoamérica, estas zonas representan el lugar estratégico donde confluyen el interés público y la rentabilidad.

Por qué invertir en zonas de desarrollo prioritario en LATAM

Las zonas de desarrollo prioritario son herramientas urbanísticas y fiscales esenciales para abordar desafíos clave: déficit habitacional, regeneración de barrios, inversión territorial. Su correcta implementación requiere equilibrio entre inversión privada, función social del suelo y beneficios para la ciudadanía. En países como México, Colombia o Chile ya se observan resultados concretos, mientras que Brasil y Perú marcan rutas innovadoras en urbanismo social. En definitiva, estas zonas no solo transforman ciudades: también redefinen cómo, dónde y para quién construimos el futuro urbano de América Latina.

Preguntas frecuentes (FAQ)