Impuestos por tener una vivienda vacía en España
Hasta un 150% de recargo por vivienda vacía
¿Qué impuestos se pagan por tener una vivienda vacía en España?
Los impuestos por tener una vivienda vacía en España han cobrado protagonismo en 2025 por el despliegue completo de la Ley de Vivienda 9/2022, que habilita a los ayuntamientos a aplicar recargos en el IBI si se acredita que un inmueble permanece desocupado durante más de 2 años sin causa justificada.
Esta medida busca incentivar el alquiler y luchar contra la especulación inmobiliaria.
🔍 ¿Qué considera la ley una vivienda vacía?
Según la legislación vigente, se considera vivienda vacía aquella que:
- Está desocupada de forma continuada durante al menos 2 años
- No es residencia habitual ni está alquilada ni en venta
- Tiene capacidad de uso, es decir, no está en rehabilitación, ni ocupada por causa de fuerza mayor
Están exentas del recargo:
- Viviendas en trámite de sucesión
- Inmuebles de propietarios mayores de 65 años
- Viviendas en proceso judicial
📈 ¿Cuánto se paga por una vivienda vacía?
El recargo sobre el IBI lo decide cada ayuntamiento, pero puede ser de:
- Hasta el 50% del IBI si la vivienda lleva 2 años vacía
- Hasta el 100% si lleva 3 años vacía
- Hasta el 150% si el propietario tiene más de 4 inmuebles vacíos
🔧 Es decir, es una penalización progresiva.
📊 Ejemplo numérico en varias ciudades
Veamos un ejemplo práctico con una vivienda de 90 m², valor catastral medio de 120.000 €, y tipo impositivo del IBI aproximado por ciudad:
| Ciudad | IBI estándar anual | Recargo por 2 años vacía (50%) | Total a pagar |
|---|---|---|---|
| Madrid | 576 € | 288 € | 864 € |
| Barcelona | 720 € | 360 € | 1.080 € |
| Valencia | 540 € | 270 € | 810 € |
| Sevilla | 510 € | 255 € | 765 € |
| Bilbao | 630 € | 315 € | 945 € |
Los importes son estimados y pueden variar según distrito, valor catastral y bonificaciones.
🏘️ ¿Qué opciones tiene el propietario?
- Alquilar la vivienda: con contratos legales, se evita automáticamente el recargo.
- Ponerla a la venta: debe demostrarse intención real (anuncios, visitas).
- Declarar causa justificada: obras, herencias, enfermedad, etc.
- Rehabilitar o ceder la vivienda a programas sociales públicos.
🧾 Cómo evitar sanciones o inspecciones
Los ayuntamientos pueden cruzar datos con suministros de agua y electricidad, el padrón y otras fuentes para verificar ocupación. Se recomienda:
- Declarar cualquier excepción correctamente
- Conservar contratos, facturas y comunicaciones
- Consultar con técnicos o abogados especializados
🏛️ Ciudades donde ya se aplica el recargo
Algunas ciudades ya han activado el recargo por vivienda vacía en 2025:
- Barcelona (hasta 100%)
- Girona
- Valencia
- Sant Cugat del Vallès
- Palma de Mallorca
- Cádiz y municipios de la AMB
En otras, como Madrid, se está debatiendo su implementación con ajustes técnicos y censos propios.
📚 Preguntas frecuentes (FAQ)
¿El recargo por vivienda vacía lo aplica Hacienda?
No. Lo aplican los ayuntamientos en el recibo del IBI municipal.
¿Cuándo empieza a contar el plazo de 2 años?
Desde la fecha en que se acredita la desocupación, no desde la compra.
¿Qué pasa si tengo más de 4 viviendas vacías?
El recargo puede llegar al 150% del IBI, y en algunas zonas se puede aplicar alquiler forzoso.
¿Y si mi piso está en venta pero no se vende?
Deben demostrarse acciones de venta activa (anuncios, visitas documentadas).
¿Puedo reclamar si me aplican el recargo injustamente?
Sí. Puede alegarse y recurrirse, especialmente si hay errores o causas justificadas.