Ley de Vivienda de 2023: qué ha cambiado realmente en 2025

La Ley de Vivienda de 2023 fue aprobada como una medida histórica para garantizar el acceso a la vivienda en España. Dos años después, en 2025, surgen muchas preguntas: ¿qué se ha aplicado realmente? ¿Ha servido para contener los precios del alquiler? ¿Han mejorado las condiciones para los inquilinos?

En este artículo analizamos qué ha funcionado, qué sigue pendiente y qué impactos ha tenido la ley en el mercado inmobiliario español.

⚖️ ¿Qué regula exactamente la Ley de Vivienda de 2023 en España?

Se trata de la primera ley estatal que regula de forma integral el derecho a la vivienda en España. Puedes consultarla íntegra en el BOE.

Entre sus puntos clave están:

• Declaración de zonas tensionadas donde aplicar límites al precio del alquiler
• Obligación para grandes tenedores de ofrecer alquiler social antes de desahuciar
• Prohibición de cobrar comisiones al inquilino por parte de las agencias inmobiliarias
• Incentivos fiscales para pequeños propietarios que mantengan precios asequibles
• Creación de un registro estatal de vivienda y control de contratos fraudulentos

🏙️ Aplicación desigual de la Ley de Vivienda de 2023 en 2025

Aunque la ley sentó las bases, su aplicación práctica ha dependido de las comunidades autónomas, generando una gran desigualdad territorial.

Según el Observatorio de Vivienda del Ministerio, en 2025:

• Solo 5 CCAA han declarado zonas tensionadas: Cataluña, País Vasco, Navarra, Baleares y Comunidad Valenciana
• Madrid y Andalucía no han activado los controles de alquiler
• Se han registrado más de 58.000 contratos con cláusulas abusivas anuladas gracias a inspecciones
• Aumenta el uso del alquiler social por grandes tenedores en las zonas aplicadas

📉 ¿Ha servido para frenar la subida del alquiler?

En zonas tensionadas, sí. Según datos de Idealista y Fotocasa, el precio medio ha bajado entre un 2,5% y 4,8% en los barrios donde se aplican límites.

En cambio, en ciudades que no han implementado la ley, como Madrid o Málaga, los precios han seguido subiendo por encima del 6% anual.

Esto refuerza el argumento de que la Ley de Vivienda de 2023 tiene potencial, pero requiere una aplicación uniforme y una dotación presupuestaria adecuada.

🧾 La Ley de Vivienda frente a las prácticas abusivas del mercado

Como analizamos en nuestro artículo sobre las prácticas abusivas en el mercado inmobiliario español, muchas agencias siguen cobrando comisiones ilegales o imponiendo pagos por reservas, a pesar de estar prohibido por esta ley desde 2023. La fiscalización sigue siendo uno de los grandes retos pendientes.

🛠️ Aspectos clave a reforzar en la Ley de Vivienda de 2023

1. Aplicación homogénea en todo el país
   Para que funcione, la ley debe dejar de depender del color político y aplicarse en todas las comunidades.
2. Más inspección a intermediarios
   La detección de cláusulas abusivas debe ser proactiva, no solo reactiva.
3. Parque público y colaboración con BTR y cooperativas
   La ley no resuelve la falta de oferta. Es fundamental complementarla con más promoción pública y colaboración con modelos como el Build to Rent en Europa.
4. Mejorar incentivos fiscales bien diseñados
   Las bonificaciones deben centrarse en contratos estables y precios razonables, no generalizarse sin control.

❓ Preguntas frecuentes sobre la Ley de Vivienda de 2023

¿Qué comunidades han aplicado los límites al alquiler?

Cataluña, País Vasco, Navarra, Baleares y Comunidad Valenciana. Otras como Madrid y Andalucía aún no.

¿Qué cambios principales introdujo la ley?

Regulación de precios en zonas tensionadas, control de grandes tenedores, protección a inquilinos y fiscalidad vinculada a precios razonables.

¿Pueden las agencias cobrar comisión al inquilino?

No. Desde 2023, la ley prohíbe que las agencias cobren honorarios al inquilino. Debe pagarlos el arrendador.

¿Ha bajado el precio del alquiler?

Sí, pero solo en zonas donde se ha aplicado la regulación. En el resto del país, los precios han seguido subiendo.