Multifamily housing en Estados Unidos: claves y comparación con Europa
Imagen de Kate Trysh en Pixabay.
El multifamily housing en Estados Unidos se ha consolidado como una de las principales tipologías residenciales del país. Con más de 20 millones de unidades multifamiliares en operación y un mercado valorado en 3 billones de dólares, este modelo se ha convertido en un referente internacional en gestión de alquiler institucional.
Mientras tanto, Europa sigue fortaleciendo su propio modelo adaptado: el Build to Rent. Aunque ambos comparten algunos elementos, presentan sin embargo notables diferencias estructurales, legales y culturales.
🧱 ¿Qué es el multifamily housing en Estados Unidos?
El multifamily housing hace referencia a edificios residenciales con múltiples unidades de alquiler, normalmente gestionados por empresas profesionales y destinados exclusivamente a inquilinos. En Estados Unidos, este formato representa aproximadamente el 30% del parque de vivienda en alquiler, siendo dominante en ciudades como Nueva York, Houston, Dallas, Miami o Los Ángeles.
Las comunidades multifamiliares suelen incluir servicios como piscina, gimnasio, zonas de coworking y sistemas de gestión digitalizada. Por todo ello, este modelo se ha convertido en una inversión muy atractiva para fondos, aseguradoras y REITs como Blackstone, AvalonBay o Greystar.
📈 Datos clave del multifamily housing en Estados Unidos
Según CBRE y Fannie Mae, el multifamily en EE. UU. cerró 2024 con:
- Más de $250.000 millones en inversión acumulada en la última década
- Un incremento medio anual de alquiler del 4,2%
- Rentabilidades netas entre el 4% y el 5,5%, dependiendo de la ubicación
- Más de 420.000 nuevas unidades entregadas en 2024
Puedes consultar el informe completo actualizado en CBRE US Multifamily 2025 Outlook.
🔄 Comparativa entre el multifamily housing en EE. UU. y el Build to Rent europeo
Aunque el multifamily housing en Estados Unidos y el Build to Rent en Europa comparten la lógica de vivienda destinada 100% al alquiler y gestionada por operadores profesionales, existen varias diferencias clave:
| Aspecto | Multifamily (EE. UU.) | Build to Rent (Europa) |
|---|---|---|
| Escala | Grandes parques (miles de unidades) | Más fragmentado y en desarrollo |
| Financiación | Alta penetración de REITs y seguros | Fondos institucionales y mixtos |
| Legislación | Flexible, según estado | Sujeta a normativas urbanas más estrictas |
| Modelo de gestión | Operadores con marca propia | Gestores externos o joint ventures |
| Servicios al inquilino | Altos: amenities, digitalización | En crecimiento, especialmente en España y Reino Unido |
| Madurez del mercado | Consolidado | En expansión acelerada desde 2020 |
Tal como explicamos en nuestro artículo sobre el Build to Rent en Europa, este modelo europeo aún está madurando. No obstante ofrece oportunidades crecientes en ciudades con alta presión demográfica y falta de vivienda asequible.
🌍 Lecciones del modelo multifamily para Europa
- Escalabilidad: La eficiencia operativa de gestionar miles de viviendas bajo una misma plataforma permite optimizar costes y mejorar la experiencia del inquilino.
- Estabilidad del capital: El acceso a vehículos como los REITs ha sido clave para atraer capital minorista y fondos de pensiones.
- Gestión profesionalizada: Los operadores multifamily han establecido estándares muy elevados de calidad, algo que Europa está empezando a replicar.
- Oferta adaptada por perfil: Hay productos para jóvenes profesionales, familias, seniors, y ahora incluso para nómadas digitales.
En definitiva, estas diferencias son clave para entender por qué el multifamily housing en Estados Unidos se ha convertido en una referencia global, frente a un Build to Rent europeo aún en fase de consolidación.
🏗️ Proyectos destacados del modelo multifamily en EE. UU.
- One Riverside (Chicago): torre de 44 plantas con 400 unidades y amenities de lujo.
- Eighth & Grand (Los Ángeles): complejo mixto con retail, oficinas y más de 500 unidades residenciales.
- Parkmerced (San Francisco): uno de los mayores desarrollos multifamiliares en suelo urbano de EE. UU.
❓ Preguntas frecuentes sobre el multifamily housing en EE. UU.
¿Qué significa multifamily housing?
Es un modelo de edificios con varias unidades de vivienda alquiladas por una única entidad gestora, generalmente privada y profesional.
¿Por qué es tan común este modelo en Estados Unidos?
Principalmente porque ofrece eficiencia de gestión, escalabilidad, rentabilidad estable y responde a la movilidad geográfica de la población.
¿En qué se diferencia del Build to Rent europeo?
Aunque ambos están orientados al alquiler institucional, el multifamily es más maduro, con mayor escala, presencia de REITs y legislación más flexible.
¿Qué puede aprender Europa del multifamily estadounidense?
La importancia de la gestión profesional, la escalabilidad de los proyectos, la segmentación de producto y la implicación de capital a largo plazo.